اساسيات التقييم العقاري

DURATION:
أسبوع
ID:
MA008

خواص السوق العقارى :

هو سوق يتميز بالخواص التالية :

  • المنتجات قابلة للتبادل .
  • يوجد عدد كافي من المشترين و البائعين المتوافر لديهم معلومات عن المنتج .
  • تدخل قليل جداً من الحكومة .
  • سهولة توفير المنتج و سهولة نقله

السوق العقارى غير كفؤ فخواصه كالتالي :

  • المنتج مميز و لا يمكن تبادله ( كل عقار له مميزات خاصة ) .
  • عدد كبير من البائعين و المشترين غير متوفر لديهم دراية كاملة بأسعار السوق و العوامل التى تؤثر على سعر العقارات .
  • فى كثير من الأحيان تتغير إعداد البائعين و المشترين من وضعا لاتزان لتخلق سوق بائعين أو سوق مشترين .
  • السوق العقارى تحكمه العديد من القوانين و النظم الحكومية ( حتى فى أغنى الدول الديمقراطية قوانين تحديد الإيجارات فى كندا و الولايات المتحدة ) .
  • العقارات لا يمكن نقلها .
  • للأسباب السابقة فأسعار العقارات غالباً متقلبة جداً .

المحاور الرئيسية :

خواص السوق العقارى و العوامل المؤثرة عليه :

  • عدم قابلية نقل العقارات .
  • توافر المعلومات .
  • تحليل السوق .
  • الطاقة الاستيعابية.
  • تكلفة التمويل .

مصادر رأس المال و أنواع القروض :

  • تمويل قصير الأجل – لمشاريع الإنشاء Construction Loan
  • تمويل طويل الأجل – Mortgage

تعريف سعر السوق ؟ Market Price

  • البائع و المشترى متحمسين لإتمام الصفقة .
  • كل من الطرفين على دراية بالسوق و يتصرف لصالحة الشخصي .
  • تم العرض العقار فترة مناسبة فى السوق .
  • الدفع نقداً أو ما يقابله من وسائل التمويل العادية .
  • الثمن غير متأثر بظروف تمويل غير عادية يعرضها أحد أطراف الصفقة .

العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :

  • عوامل طبيعية و بيئية
  • عوامل اقتصادية
  • القوانين الحكومية
  • الظروف الاجتماعية
  • أسس تحديد القيمة Value Principles
  • التوقع :- Anticipation
  • الاتزان : Balance
  • التغير : Change
  • المنافسة Competition
  • التوافق Conformity
  • المساهمة Contribution

المراحل العقارية:

  • مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .
  • مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .
  • انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .
  • الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ).

تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :

  • هدم العقار و بيع الموقع الخالي.
  • هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .
  • إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .
  • ممكن فعلياً Physically Possible
  • مسموح قانوناً Legally Permitted
  • له جدوى اقتصادية Economically Feasible
  • يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive

طرق التقييم التقليدية :

  • حساب قيمة الأرض استخدام تحليل ” أعلى و أفضل استخدام ” وفقاً لشروط استخدام التحليل الوارد سابقاً .
  • حساب المنشات بطريقة التكاليف سواء بالحصر خاصة للأعمال الغير مكتملة أو طريقة المعامل النقدي للإنشاءات ( Construction Index ) أو بطريقة حساب سعر وحدة البناء و التى تعتمد على نوعية البناء و مستوى التشطيبات و اجمالى مسطح المنشأ .
  • حساب معامل إهلاك للمنشأ و الذى يعتمد على العمر الفعال للمنشأ و ليس فقط العمر الاقتصادي للمنشأ و هذا المعامل مكن ان يقسم إلى اهلاكات طبيعية تنتج من الاستخدام المعتاد(PhysicalDeterioration )
  • المبادئ السابقة هى المفاتيح الرئيسية لفهم لماذا , و متى , و كيف تتحكم بعض العوامل فى تحديد سعر العقارات و هى أساس العلمي لتكوين رأى حول قيمة العقار .

أسس عملية التقييم :

  • الموقع , المباني الموجودة .
  • تحديد نوع ملكية العقار المقيم .
  • تحديد القيمة المطلوب تقييمها ( تختلف باختلاف القيمة المطلوب تحديدها ) .
  • تحديد الغرض من التقييم و هذه تتم بالاتفاق بين طالب التقييم و الخبير .
  • تحديد تاريخ التقييم .
  • تحديد أى عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم : هذه المحددات لحماية المقيم و إطلاع
TOP